למי יש משכנתא טובה יותר?

התופעה השכיחה ביותר בקרב נוטלי המשכנתאות היא השוואת משכנתאות מול זוגות או חברים אחרים שלקחו משכנתא לאחרונה, ותמיד עולה הסוגיה: אז כמה ריבית קיבלת? לכמה מסלולים פרסו לך?
אני עוסקת בתחום המשכנתאות כבר 10 שנים וכל פעם נדהמת מהתופעה מחדש. 
חלק מתוצאות המחקר שלי בנושא (לא באמת:)) מראות שכל לקוח שלישי יגיע אליי ויגיד לי "תגידי רגע, חבר שלי קיבל במסלול הריבית הקבועה צמודה למדד ריבית של 2.98% ואני קיבלתי 3.02%, למה זה? אפשר גם לקבל כמוהו?"

לא! אי אפשר! ואני מיד גם אסביר למה…
ישנם המון קריטריונים שלפיהם הבנק קובע את גובה הריבית שתינתן לכם, ואני מתריעה מראש, גם אם כל הקריטריונים מתקיימים אצלכם לטובה, זה עדיין לא אומר שתקבלו את אותן הריביות בדיוק כמו זוג / יחיד שלכאורה נמצא בסטטוס כלכלי זהה לשלכם או בכלל, שתקבלו את הריביות הנמוכות ביותר בכל פרמטר.

32267822 - teamwork of businesspeople that works on a new creative project

אז מהם הפרמטרים שקובעים את הריבית שתקבלו?

1. אחוזי מימון – כידוע לרובנו, הבנק מתמחר את שורת המחיר, ריביות המשכנתא, כנגזרת של אחוז המימון שאתם לוקחים. אם אחוז המימון שלכם גבוה (היחס בין סכום המשכנתא שאתם צריכם אל מול שווי הנכס) משמע שהבנק נמצא בסיכון גבוה יותר ולכן יתמחר את המשכנתא שלכם גבוה יותר. וכנ"ל הפוך, ככל שאחוזי המימון שלכם יקטנו, כך תקטן שורת המחיר, הריביות, בהלוואה. למה? כי הסיכון של הבנק קטן. באחוזי מימון גבוהים, על כל שקל שתיקחו כמשכנתא, הבנק מחוייב לשים שקל אחד בצד למקרה שלא תפרעו את ההלוואה, זה נקרא בשפה הבנקאית 'הקצאת הון'. לחילופין, באחוזי מימון נמוכים, על כל שקל שתיקחו במשכנתא, הבנק יצטרך לשים פחות משקל בצד או אפילו לא יצטרך לשים בכלל ולכן יתמחר את המשכנתא כבעלת סיכון נמוך יותר וכך הריביות תהיינה נמוכות יותר.

2. דירוג הלווה – יש הבדל גדול בפרופיל הפיננסי של כל אחד מאיתנו אל מול חברו. יתכן מאוד מצב שבו שני לווים שעובדים בעבודות דומות, מרוויחים את אותה רמת שכר בדיוק, אחוזי המימון זהים, בעלי אותה השכלה ואותו ותק שנים בעבודה יקבלו תנאים שונים במשכנתא. איך זה קורה? הבנק מתעדף לקוחות לא רק לפי קריטריונים יבשים אלא גם נתונים אישיים המופיעים על הלווים בעבר. אם דירוג האשראי, מסיבות כאלה ואחרות, של לווה א' טוב יותר מלווה ב', לא משנה כמה השני "הדביק את הפער במהלך השנים" עדיין הנתונים יופיעו במסך הבנקאי וכל עוד ההיסטוריה האשראית של לווה א' טוב יותר, הוא יקבל תנאים טובים יותר במשכנתא, הוא פשוט כדאי יותר לבנק, וזה יתאמץ להשאיר אותו בסניף ע"י מתן תנאים מצוינים. רע ככל שזה ישמע, ואולי גם לא מתנהל בצורה הזאת בכל הבנקים, אבל זוג שהם רופאה ועובד חברת חשמל ברוב המקרים יקבלו תנאים טובים יותר מזוג שהם מורה ועובד חברה פרטית במשק.

3. אופי תמהיל המשכנתא – אולי הפרמטר החשוב ביותר שיש לשים עליו דגש כיוון ששם נמצא הרווח הגדול של הבנק. הבנק פורס את המשכנתא שלכם, הן שנים והן סכומים, באופן שהכי משתלם לבנק, חד משמעית. מכאן, המטרה שלכם היא לבצע תכנית כלכלית שתהיה נכונה לכם הן לטווח הקצר והן לטווח הארוך. ניקח למשל את מסלול 'ריבית משתנה כל 5 שנים'. היתרון במסלול הזה הוא שהריבית בו קבועה למשך 5 שנים אבל לאחר מכן תשתנה, כלומר כל 5 שנים יהיה שינוי בריבית. ברור לכולנו שהרווח של הבנק במסלול זה הוא שינוי הריבית בעתיד ולכן ברוב ההצעות שלקוחות מקבלים באופן עצמאי, המסלול פרוס למספר שנים ארוך וכמובן, איך לא, צמוד למדד. שוב, הרווח של הבנק במסלול זה הוא בטווח הארוך ולכן מספיק שלווה א' שם יותר כסף במסלול זה מלווה ב', כך הכדאיות של הבנק בהלוואה גדולה והוא יכול לתת ללווה א' בשאר המסלולים ריביות טובות יותר. זה אומר שהתמהיל של לווה א' טוב יותר מהתמהיל של לווה ב'? ממש לא, אולי ההיפך.

4. אינטרס הבנק – הבנק הוא גוף פיננסי, ומטרתו היא להרוויח ורצוי כמה שיותר. לבנק גם יש יעדים שהוא חייב לעמוד בהם מדיי רבעון, חצי שנה ושנה. אם הגעתם לבנק ו"מבצע החודש" יהיה למכור מסלול של ריבית משתנה כל שנה, זה בדיוק מה שתמצאו בהלוואה שלכם גם אם אתם לא זקוקים למסלול הזה. אם הגעתם לבנק וסגירת הרבעון בשיאה, תקבלו ריביות טובות יותר כדי שהבנק יסגור כמה שיותר תיקים. אם פספסתם את תחרות העמידה ביעדים השנתית, הבנק כבר לא זקוק לכם וייתן לכם הצעה פחות משתלמת.
כל הסיבות שמניתי נועדו גם כדי לסבר לכם את האוזן בכל הנוגע להתנהלות הבנקים והפוליטיקה הפנימית וגם בכדי שתבינו שהבנקים הם לא סלקום או אורנג' או 'יס ו'הוט', משפט כמו, "אבל חבר שלי קיבל בפריים 1.1%" לא עובד, תשקיעו את האנרגיות שלכם בבניית תכנית כלכלית נכונה לכם!

תכנית כלכלית מתחילה מבניית החזר חודשי במשכנתא, החזר שיעמוד בחוקי בנק ישראל ומצד שני החזר שלא יהיה נמוך מידי לסכום המשכנתא שאתם לוקחים! בידיוק בשביל זה בנינו קורס דיגיטלי קצר וממוקד הכל 5 שיעורים, לפרטים מלאים לחץ כאן!

בהצלחה!
דניאל נחמיאס
מנכ"לית DNA משכנתאות