מתי כדאי להקדים את התשלום לקבלן?

לקוחות רבים שרכשו דירה מקבלן מתלבטים מתי המועד הנכון ללקיחת המשכנתא.
למעשה, ישנן 2 אפשרויות עיקריות במצב כזה, אפשרות אחת היא להמתין עם המשכנתא (עפ”י מפרט התשלומים בחוזה הרכישה), אפשרות שנייה היא להקדים את התשלומים לקבלן ולהתחיל לשלם את המשכנתא.

להקדים או לא להקדים?

באפשרות הראשונה, להמתין עם המשכנתא, היתרון הוא ברור – לא להתחיל לשלם את המשכנתא ולדחות את המועד כמה שיותר. במצב זה תתחילו לשלם את המשכנתא קרוב למועד האכלוס, וכך תמנעו מעומס תשלומים כיום, בפרט אם אתם מתגוררים בשכירות.

מהם היתרונות בהקדמת תשלומי המשכנתא?

אם תחליטו להקדים את התשלום לקבלן ולהתחיל לשלם את המשכנתא תרוויחו מספר יתרונות. ראשית, אנחנו לא יודעים מה יהיו הריביות והעוגנים בעתיד, במועד בו נחתום על המשכנתא, אבל אנחנו כן יודעים מהם התנאים כיום ולכן בתקופות בהן הריביות נמוכות, כדאי לנצל זאת. בצורה זו קיבענו את המרווחים הניתנים בבנקים.

שנית, כל סכום שטרם שולם לקבלן, מוצמד למדד תשומות הבנייה. מדד זה משקף את עלויות הבנייה, אם עלויות הבנייה מתייקרות, המדד עולה. אם המדד יעלה, נאלץ להוסיף את ההפרש לקבלן. לדוגמא, אם המשכנתא שאתם צריכים היא מיליון ₪ ובמהלך השנה עלה מדד תשומות הבנייה ב1% תאלצו להוסיף 10,000 ₪. כאשר מקדימים את המשכנתא, נמנעים מחשיפה למדד תשומות הבנייה, דבר שמאפשר וודאות גדולה יותר לגבי העלות הכוללת של הדירה.

יתרון נוסף מתבטא באי חשיפה לשינויי רגולציה. כלומר, כשחותמים על המשכנתא, אתם כפופים להגבלות והחוקים העכשוויים של בנק ישראל, למשל הגבלות בנוגע לאחוזי המימון או האפשרות לקחת עד שליש מסכום המשכנתא במסלול הפריים וכו’. במידה ובעתיד ישתנו חוקי בנק ישראל, נאלץ להתאים את עצמנו לחוקים החדשים. שינויים כאלו עלולים להקשות בהחזר החודשי או בהמצאת הון עצמי נוסף.

יתרון רביעי וחשוב לא פחות, ברגע שמתחילים לשלם את המשכנתא ובהנחה שהיא בנויה בצורה יעילה ורווחית, תנגסו מהקרן החל מהתשלום הראשון. כלומר, במועד האכלוס, החוב שלכם יהיה קטן משמעותית כי התחלתם לשלם את קרן ההלוואה ולנגוס מיתרת החוב.

אם תבחרו להקדים את התשלומים לקבלן, כדאי לנסות להתמקח על המחיר ולדרוש הנחה שכן הקבלן מקבל את כל התשלום מראש.ובמקרה כזה, תבדקו כמובן אודות הקבלן, זכויותיו בקרקע, פרויקטים נוספים שלו ותוודאו שישנה ערבות בנקאית לפרויקט.

גרייס

במצבים בהם אתם חוששים להתחיל לשלם את המשכנתא במקביל לתשלומי השכירות כיום, אך רוצים ליהנות מרוב היתרונות שהזכרתי מעלה ישנו פתרון ביניים נוסף והוא הלוואת גרייס.

הגרייס נועד לגשר בין מועד לקיחת ההלוואה לבין מועד האכלוס. כך תוכלו לקחת משכנתא, לקבע מרווחים ולהימנע ממד תשומות הבנייה אך לשלם את ההלוואה באופן חלקי, כלומר לשלם בעבור ריבית בלבד. כשתסתיים תקופת הגרייס, יעדכן הבנק אוטומטית את ההלוואה למשכנתא רגילה כפי שנקבעה מראש, וכעת התשלום החודשי יגדל כיוון שתתחילו לשלם לא רק ריבית אלא גם את קרן ההלוואה.

כאשר דירת קבלן נרכשת למטרת השקעה, גרייס יכול להוות פתרון מצוין. אם המטרה היא למכור את הנכס כמה שיותר מהר ולשלם בתקופה זו כמה שפחות, שגרייס הוא פתרון מצוין עד מועד המכירה.

מהו החיסרון בהלוואת גרייס?

חשוב לזכור שהתשלומים החודשים עבור משכנתא שנלקחת בגרייס הם בעבור ריביות בלבד. המשמעות של זה היא שאין נגיסות בקרן ההלוואה ולכן סכום ההלוואה לא יפחת במהלך תקופת הגרייס.
במצב כזה, נשלם סכום חלקי כל חודש אך החוב שלנו לבנק לא יפחת וכאשר תסתיים תקופת הגרייס, סכום ההלוואה שלקחנו ייפרס למעשה ליתרת הזמן שנותרה. במילים אחרות, על אף שבמשך שנה או שנתיים של גרייס שילמתם כל חודש לבנק, סכום ההלוואה שלכם לא השתנה.

אז מה כדאי לעשות?

בסופו של דבר, ההחלטה היא אינדיווידואלית. אם אתם משלמים כיום שכירות או משכנתא על הדירה הנוכחית שלכם, המשמעות של להקדים את המשכנתא החדשה תאלץ אתכם לשלם כפול ויש לבחון אם תוכלו לעמוד בזה.
במידה וכיום אתם לא משלמים שכירות מסיבות כאלה ואחרות (למשל מתגוררים אצל ההורים), וקיימת יכולת החזר, כדאי לשקול להקדים את התשלום לקבלן וליהנות מכול היתרונות, לקבע את התנאים ולהימנע ממדד תשומות הבנייה וכל מה שמששמע מכך. אם אתם שוקלים אם כדאי לקחת הלוואת גרייס עד האכלוס, כדאי לבדוק מהן עלויות הריבית לאורך תקופת הגרייס אל מול מדד תשומות הבנייה ולקבל את ההחלטה בהתאם. להתייעצות ושאלות אתה מוזמן להשאיר פרטים בלחיצה כאן ונחזור אליך בהקדם.

בהצלחה!