איזה מסלול משכנתה כדאי לבחור? חלק א’

אחת השאלות המורכבות והחשובות ביותר בלקיחת משכנתה היא באיזה תמהיל משכנתה לבחור?

על מנת לגבש תמהיל משכנתה נכון יש להכיר את המסלולים ואת ההגבלות החלות עליהם. בנק ישראל מתערב בשוק המשכנתאות במטרה להגן על המשק הישראלי, הן על הלווים והן על המלווים. המגבלה העיקרית של בנק ישראל בעניין תמהיל המשכנתה היא מגבלת המסלולים המשתנים בתדירות אשר קטנה מ5 שנים. כל מסלול משכנתה שבו הריבית משתנה יותר מפעם ב-5 שנים מוגבל עד שליש מסכום הלוואת המשכנתה. למשל, במשכנתה של מיליון ₪ ניתן לקחת עד 333 אלף ₪ במסלולים אלו.

מהם המסלולים שנכללים בתוך המגבלה?

מסלול הפריים
מסלול זה הוא הפופולרי ביותר, בו הריבית משתנה כל חודש. בסוף כל חודש מודיע בנק ישראל על שינוי בריבית. השינוי משפיע מידית על ריבית הפריים בהתאם, מה שהופך את המסלול הזה לתנודתי מאוד שכן כל חודש ההחזר החודשי עלול להשתנות. על אף שהתשלומים החודשיים אינם יציבים, למסלול זה המון יתרונות. ראשית, הפריים אינו צמוד למדד המחירים לצרכן ולכן קרן ההלוואה לא מושפעת משינויי המדד. שנית, גמישות פירעון מסלול זה גבוהה מאוד. בהודעה מוקדמת לבנק, ניתן לפרוע מסלול זה בכל שלב, באופן חלקי או מלא, ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם. בשל הריבית הנמוכה התשלום החודשי המתקבל במסלול זה הנו נמוך יחסית, דבר שעוזר לאזן את סך התשלום עבור המשכנתה ולהקל עלינו בהוצאות השוטפות.

מק”מ
עוגן מק”מ (מלווה קצר מועד) הנו מסלול אשר משתנה אחת לשנה ובדומה לפריים גם הוא אינו צמוד למדד המחירים לצרכן ולכן הקרן קטנה החל מהתשלום הראשון. בנוסף, ניתן לפרוע מסלול זה בכל עת ללא תשלום קנסות. יתרון נוסף של מסלול זה הוא מחירו הזול יחסית. בהשוואה לפריים, היתרון של מסלול הוא ביציבות גדולה יותר שכן הנו משתנה אחת לשנה ולא אחת לחודש.

מט”ח
משכנתה צמודת מט”ח הנה משכנתה צמודה לשער החליפין של מטבע זר (דולר, אירו, ין יפני, פרנק שוויצרי) וריבית המסלול נגזרת מריבית הלייבור. ההצמדה למט”ח משרתת אותנו כאשר המטבע יורד,שכן ירידה בשער החליפין תפחית את יתרת הקרן אך כמובן שההצמדה מהווה גם חסרון כאשר המטבע עולה. תדירות שינוי הריבית וההצמדה למטבע חוץ אותו בחרנו גורמות לתנודתיות גבוהה, מה שעלול להשפיע רבות על ההחזר החודשי ולגרום לעלייה בקרן ההלוואה למרות שממשיכים לשלם כל חודש. מסלול זה מתאים בעיקר ללווים בעלי הכנסה במטבע זר או ללווים שמאמינים שהמטבע אותו בחרו צפוי לרדת. 

משתנה כל שנה צמודת מדד
הריבית במסלול זה כשמה כן היא משתנה כל שנה, אך להבדיל מהמק”מ מסלול זה צמוד למדד המחירים לצרכן. בפריסה לטווח ארוך, המסלול הזה מאוד תנודתי שכן גם הריבית בו משתנה כל שנה וגם המדד משתנה אחת לחודש. שילוב ביניהם יוצר אי יציבות גבוהה במשכנתה שכן תכיפות השינויים גבוהה, דבר שמשפיע באופן ישיר על ההחזר החודשי ועל סך קרן ההלוואה.

משתנה כל שנתיים/שנתיים וחצי/שלוש שנים
תקופה המסלול קובעת את מועד שינוי הריבית אך גם משמשת כתחנת יציאה המאפשרת פירעון ללא קנס. ישנן 2 אפשרויות במסלולים אלו: צמודה למדד או שאינה צמודה למדד.
כמובן שהריביות במסלולים שאינן צמודים גבוהות יותר מאשר במסלולים צמודי מדד. מסלולים אלו מתאימים בעיקר למי שמעוניין לפרוע חלק מהלוואה בתקופה הקרובה ובמקרה כזה יכול להתאים שילוב של מסלולי משתנה צמוד מדד לתקופה קצרה.

שימו לב כי מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים לא נכלל בתוך מגבלת השליש של בנק ישראל.

איך ניתן להשיג יותר משליש מההלוואה בפריים?

מסלולים אלו מתאימים למי שמעוניין בגמישות בפירעון ההלוואה, יכולת לבצע שינויים עתידיים או פירעון מלא ללא תשלום עמלת היוון בנקודת שינוי של המסלול. ניתן ליהנות מיתרונות המסלולים ע”י שילוב נכון שלהם בתוך תמהיל המשכנתה, למי שיש כיום חלק ממסלולים אלו במשכנתה, יכול ליהנות מרווחיות מקסימלית של תנאי השוק הנתונים היום, ע”י איחוד של ההלוואות שמספר שנותיהן לא עולה על ארבע שנים, ולמחזר אותם לכדי מסלול אחד הנקרא פריים.

במהלך שכזה אנו מקטינים את הריבית, ניתנות אופציות פירעון ללא עמלות וכן מבטיחים החזר חודשי נמוך. במחזורי משכנתה קיימת פרצה שמאפשרת להשיג יותר משליש במסלול הפריים. במידה ובמשכנתה שלכם כיום, סך מסלולי המשתנות מתחת ל5 שנים (לא כולל) גדול משליש מסך ההלוואה, ניתן ע”י הקטנת הסכום, להיוותר עדיין עם סכום שגדול משליש מסך ההלוואה במסלול הפריים.

יחד עם זאת, כמו במסלולים אחרים וכפי שציינתי כבר, יש לשם לב לשינויים המתרחשים העלולים להעלות את הריבית. הסיכון בכל המסלולים האלו היא כמובן הריבית המשתנה שעלולה לעלות בשנים הקרובות ויחד אתה ישתנו הריביות במסלולים וההחזרים החודשים יעלו. לכן, חשוב לתכנן בקפדנות כל תמהיל משכנתה ולהתאימו ליכולותיהם של הלווים. להמשך קריאה אודות חשיבות תמהיל המשכנתה, התאמתו לסוג העסקה, קנסות ועוד אני מזמינה אתכם להוריד ללא עלות את המדריך שלי “איך הבנק של גורם לך להפסיד כסף!“. שבוע הבא אסקור את שאר מסלולי המשכנתה הקיימים.

בהצלחה!