האם כדאי לסמוך על עו”ד מטעם הקבלן?
מזל טוב ובהצלחה בחתימה על הסכם רכישת העסקה הגדולה בחייכם!
לא, זו לא הגזמה. מעטות העסקאות שרובנו נחתום עליהן במהלך חיינו בסדר גודל של מאות אלפי ומיליוני שקלים. רבים מרוכשי הדירות מודעים לעובדה שזוהי העסקה הגדולה בחייהם אך אינם בקיאים בסיכונים הכרוכים בלקיחת החלטות בקלות דעת, כגון, ייצוג ע”י עו”ד מטעם הקבלן.
כשאנו מתעניינים לגבי רכישת דירה מקבלן ומגיעים לפגישה במשרד מכירות, אנו ניצבים אל מול איש מכירות ממולח שכל ייעודו הוא למכור לנו את הדירה בפרויקט זה בצורה המיטבית ביותר, עד כדי כך שנשתכנע שהם גם יטפלו לנו בבירוקרטיה מסביב לרכישה וייצגו אותנו ע”י עו”ד מטעמם. במילים אחרות, “חסכנו” לכם המון כסף עבור שכ”ט לעו”ד.
נשמע מבטיח, אך יש כאן סטירה.
את מי באמת מייצג העו”ד?
עורך דין מטעם הקבלן, מחויב בשמירה על האינטרסים של הקבלן בלבד. לכן, חוזה הרכישה בין הצדדים, שומר על האינטרסים של הקבלן, ואינו מגן על הרוכשים. הרוכשים במצב זה נמצאים ללא ייצוג משפטי וכלל אינם מודעים לכך.
לרוב, בסוף חוזה הרכישה תמצאו נספח עליו תאלצו לחתום שבו אתם כרוכשים מצהירים כי העו”ד מייצג אך ורק את הקבלן ושהינו מנוע מכוח הוראות הדין וכללי האתיקה מייצוגו של הקונה ולכן אינו מייצג אתכם ואף כי התשלום בעבור שירות העו”ד נועד לטיפול טכני ולרישום הזכויות ולא עבור ייצוג.
יתרה מכך, ניסיוני מלמד שלקוחות ששכרו עו”ד מטעמם אף חסכו עלויות נוספות במסגרת מו”מ. בסופו של דבר, כל חוזה ניתן למיקוח ויש מי שיעשה את העבודה עבורכם.
אציג לפניכם את המקרה הבא שנתקלתי בו עם זוג לקוחותיי שאם לא היו שוכרים עו”ד מטעמם, היו מפסידים סכום כסף נכבד. מדובר בזוג לקוחות בשנות ה- 30 לחייהם שרכשו דירה בפרויקט חדש מקבלן במרכז הארץ והגיעו אלינו לייעוץ משכנתא.
השאלה הראשונה ששאלתי הייתה “ייצוג עו”ד מטעמכם לקחתם?” הזוג המקסים ענה שכן. נרגעתי.
בהמשך התהליך וכחלק ממסמכים נדרשים, ביקשתי מהם שישלחו לי את החוזה עליו חתמו. תשובתם הייתה “בעוד כמה ימים נדע את המחיר הסופי של הנכס, הקבלן עושה לנו בעיות משום שהוא לא רוצה להוריד מחיר עקב ירידת המע”מ”.
בעת חתימה על ההסכם בינם לבין הקבלן נרשם שאם תהיה עליית מע”מ הזוג ייאלץ להוסיף את ההפרש מכספם אך לא צוין מה קורה אם המע”מ ירד – ואכן כך היה. המע”מ ירד ב- 1% והזוג היה אמור לשלם 15 אלף ₪ פחות לקבלן!! מזל שהיה להם עו”ד שייצג את הצד שלהם בעסקה ודאג לכך שלא ישלמו כסף מיותר לקבלן.
אל תחסכו איפה שלא שצריך
הסיבה העיקרית שבגינה רוכשים רבים אינם שוכרים את שירותיו של עו”ד, היא כלכלית. יש לקחת בחשבון שברובם המוחלט של המקרים, שכר הטרחה שעתידים לשלם רוכשים לעו”ד אליו פנו, רק לאחר שעסקת הרכישה הסתבכה, גבוה הרבה יותר משכר הטרחה שהיו אמורים לשלם, אילו נעזרו בשירותיו מראש.
לאלו מכם שבכל זאת משוכנעים שניתן לחסוך את עלות העו”ד, ריכזתי עבורכם מספר דגשים חשובים שעליכם לשאול או לשים לב לפני חתימה על חוזה הרכישה:
- בדקו את סוג הפרויקט! מה טיב הזכויות שנמכרות לכם, האם ישנם שעבודים? עיקולים? מיהו הקבלן? האם הבטוחות הקבועות עפ”י דין למעשה מיושמות וניתנות לכם?
- בדקו ברגליכם מידע אודות הקבלן, דרך התנהלות, פרויקטים נוספים של הקבלן הספציפי שהסתיימו, שירות הלקוחות של החברה וכו’
- נהלו מו”מ משפטי על תנאי ההסכם. קחו בחשבון שמשרד המכירות ילחץ אתכם לחתום תוך מס’ ימים או יעמיד בפניכם טווח זמן מוגבל על מנת ליצור את אפקט הלחץ-דאגו להשיג אורכות.
- תשלום מיסים שונים למשל מדד תשומות הבנייה. מדד המורכב מפרמטרים שקשורים לעלויות הבנייה כגון: מלט, בטון, ברזל ועוד. כאשר התשלום לקבלן צמוד למדד תשומות הבנייה, חשוב שתערכו לתוספת תשלום לקבלן.
- שימו דגש על תנאי מסירת החזקה, האם תינתן במהלך הזמן גישה לראות את הדירה, מיקום המעלית, חתימות על הסכמים מקפחים כגון תיקונים בעתיד והתחייבויות הקבלן בהמשך הדרך.
- לעיתים הקבלן אינו מוכן לחתום על טפסי הבנקים בענייני משכנתא אלא רק על מסמכים מטעמם, ומכיוון שמימון הנכס ברובו נעשה ע”י משכנתא, בדקו מראש מול הבנק האם הם מוכנים לקבל את אותם הטפסים של הקבלן.
- שימו לב לסעיפים בחוזה שהקבלן יכול להוסיף שהם מעבר לתמורה הגלויה בהסכם כגון התחברות למוני חשמל ומים- פעלו להוריד סעיפים אלו וחסכו המון כסף.
מי שזקוק לייעוץ וייצוג משפטי, מוזמן לפנות אלינו ונפנה אתכם לעו”ד שמתמחה במקרקעין.
בהצלחה!
