מהי הלוואת זכאות?

לאחרונה אנו מקבלים הרבה פניות מלקוחות שלקחו בעבר הלוואות זכאות, על מנת לבדוק כדאיות מחזור למשכנתא שלהם. אותם לקוחות קיבלו הלוואות במסלולים צמודי מדד בריבית של 4%.
בחלק מהמקרים מדובר על הלוואות שנלקחו בשנת 2004 וכיום גובה ההלוואה שלכם פחת רק ב- 30 אלף ₪ למרות שחלפו 11 שנים. לכן, החלטתי להרחיב בנושא הלוואות זכאות ולהביא בפניכם את היתרונות והחסרונות.

מהם כספי זכאות למשכנתא?

זכאות הנה הלוואה ממשלתית שניתנת על ידי משרד השיכון והבינוי בתנאים אשר קבע מראש הן מבחינת פריסת השנים והן מבחינת הריבית.

גובה הזכאות משתנה מלווה ללווה ונקבע על ידי מספר פרמטרים כגון: מיקום רכישת הנכס, מס’ אחים, מס’ ילדים, מס’ שנות שירות בצבא ועוד, כאשר נתוני הזכאות מתורגמים לנקודות והנקודות מתורגמות לכסף. רק אם מס’ התשובות עובר סכום ניקוד של 1400, יקבל נוטל המשכנתא את כספי הזכאות בהתאם למס’ הנקודות שצבר.

לדוגמא, זוג שנשוי 4 שנים עם שני ילדים ומס’ האחים יחד הוא 5 יזכה ל- 1500 נקודות. לעומתו, זוג שנשוי שנתיים עם ילד אחד וסה”כ האחים משני הצדדים עומד על 4 יקבל סכום נק’ של 1050 – בשל העובדה שלא הגיעו ל 1400 נק’ לא יוכלו ליהנות מהטבת הזכאות.

כספי הלוואת הזכאות ניתנים כיום במסלול ריבית קבועה של 3% צמודה למדד המחירים לתקופה של 25 שנים.

בשביל להמחיש את גובה ההחזר החודשי, ניקח סכום הלוואה ע”ס 100 אלף ₪ בריבית 3% לתקופה של 25 שנים שניתנו ככספי זכאות. ההחזר החודשי על סכום זה יעמוד על 475 ₪. אותם מאה אלף שקלים לתקופה זהה של 25 שנים יכולים לעמוד כיום בהלוואת משכנתא ללא זכאות על החזר חודשי של 435 ₪! חסכון של 40 ₪ בתשלום החודשי, משמעותו חסכון קרוב ל500 ₪ בשנה. במצטבר זהו חסכון של 12,000 ₪.

יתרונות מול חסרונות

יתרונות הלוואת הזכאות הם בעיקר במתן הלוואה ללא קנסות. כפי שהסברתי רבות במדריך שלי “איך הבנק שלך גורם לך להפסיד כסף!“, אחד השיקולים החשובים שצריכים להילקח בבחירת המשכנתא הוא הימנעות מתשלום בעבור קנסות. בהלוואה זו איננו צריכים לחשוש משינוי מוקדם בתנאי המשכנתא, סילוק או מחזור המשכנתא שכן אין כלל עמלת פירעון מוקדם.

יתרון נוסף הוא במתן תנאים נוחים יותר ללווים שנטלו הלוואת זכאות מבחינת פריסת התשלומים. החשש העיקרי של נוטלי המשכנתאות הוא הפחד שיחזור תשלום משכנתא או בשמו המקצועי – פיגור בתשלום. במצב כזה של פיגור אחד או שניים במשכנתא, הבנק מחייב את הלקוח קודם כל בעמלת התראה ע”ס 60 ₪ ובריבית גבוהה יותר עקב הפיגור בתשלום. כאשר יש כמה וכמה פיגורים במשכנתאות, הבנק אמור לממש את הנכס. אך במקרה שהלקוח נטל הלוואת זכאות, ישנה התחשבות ומציאת פתרונות אחרים להסדרים בתשלומים כך שהלקוח יוכל להחזיק הנכס וגם לסיים את המשכנתא בתנאים יותר נוחים.

נכון לימים אלו, הריבית הקבועה צמודת המדד במשק לתקופה של 25 שנים עומדת על סכום נמוך יותר  מ 3% (כל לקוח והנתונים שלו, אין ריבית אחידה) ולכן לא משתלם לקחת את הלוואת הזכאות לתקופה כזו בריבית הנקובה. אם נחזור לדוגמא הקודמת, מדובר על הבדל של 12,000 ₪ לטובת הלוואת משכנתא רגילה ללא הזכאות. (שימו לב, עדכון לשנים 2017-2018 בלחיצה כאן!)

בהתייחס לקנסות, רק אם אנו רוצים לבצע שינוי בהלוואה והריבית שיש לנו נכון לאותו היום גבוהה מזו הנקובה בשוק, יהיה לנו קנס של הפרשי ריביות. כיום הריביות הן מאוד נמוכות, הסיכוי שיהיה לנו קנס בהלוואה זו הוא נמוך כך שאין הבדל בין ההטבה לבין התנאים הניתנים היום בשוק.

חסרון נוסף ואולי אף הכי משמעותי, אם אינכם צריכים החזר חודשי מאוד נמוך בהלוואה, אין כלל וכלל סיבה ואפילו אינני ממליצה לקחת הלוואה צמודת ממד למספר שנים גדול כל כך. הצמדה למדד המחירים לתקופת שנים ארוכה תנפח את ההלוואה ותגרום לתשלומים שלכם לגדול, דבר שאפשר לאזן באמצעות תמהיל משכנתא אופטימאלי.

אם כך, האם כדאי היום לקחת הלוואת זכאות או הלוואת משכנתא בתנאי בנק רגילים?

נכון לשנת 2006 בה הריבית הממוצעת במשק על משכנתאות צמודות למדד לתקופות ארוכות עמדה על 4.5% , נכון היה לקחת הלוואת זכאות בשל הריבית הנמוכה יותר שעמדה אז על 4%.

בימים אלו, הריבית הנמוכה מהווה יתרון גדול הרבה יותר להלוואת משכנתא רגילה מהבנק. תנאי הריבית הנמוכים יותר מאפשרים תשלום חודשי נמוך יותר וחשוב מכך, בניית תמהיל משכנתא חסכוני שמתאים לצרכיך האישיים. שילוב של מסלולים עם יתרונות שישרתו אותך כגון מסלולים ללא הצמדה למדד לטווח הארוך עם ריביות נמוכות מאלה בהלוואות הזכאות.
לאבחון המשכנתא שלך ללא עלות לחץ כאן!

בהצלחה!