איזה מסלול משכנתה כדאי לבחור? – חלק ב’

בשבוע שעבר סקרתי את קבוצת המסלולים בהן הריבית משתנה בתדירות גבוהה ולכן נמנים במגבלת ה1/3 של בנק ישראל. בנוסף אליהם קיימים מסלולים נוספים בהם הריביות משתנות אך בתדירות נמוכה יותר.

ריביות משתנות

ישנם מסלולים רבים שהריביות בהם משתנות כגון: משתנה כל 7/10/12 שנים וברובן תוכלו למצוא גם חצאי שנה. מסלולים אלו שכיחים יותר וכיום כמעט לא מוצאים בהם שימוש. היתרון שלהם הוא שהריבית נותרת קבועה עד תחנת היציאה הבאה שבה ניתן לסלק את המסלול או למחזרו וכך הריבית משתנה כל תקופה אשר נקבעת מראש ונבחרת ע”י הלקוח. החסרונות של מסלולים אלו הוא החשיפה לעליית ריבית אפשרית, שכן במועד שינוי הריבית, מתעדכנת הריבית בהתאם לאותה התקופה. כיום בסביבת ריבית הנמוכה מאי פעם, יש חשש כי הריבית עתידה לעלות בשנים הקרובות וכך תייקר לנו את ההחזר החודשי וכן את עלות המשכנתה כולה.

המסלול הנפוץ ביותר במשפחה זו הוא ריבית משתנה כל 5 שנים. במסלול זה הריבית קבועה למשך 5 שנים ומשתנה בנקודת היציאה וכך חוזר חלילה כל 5 שנים. המסלול משלב בין היציבות הזמנית של הריבית לתקופה של חמש שנים, יציבות שמתבטאת גם בהחזר החודשי ובין גמישות פירעון המסלול מידי חמש שנים ללא תשלום קנסות. כמו בכל מסלול בו הריבית משתנה אחת לתקופה, גם במסלול זה הסיכון הוא עלייה עתידית של הריבית.

יש להבחין בין משתנה כל 5 שנים צמודה למדד לבין שאינה צמודה למדד המחירים.
ההבדל הוא מהותי, אמנם במסלול צמוד המדד ההחזר החודשי ההתחלתי יהיה נמוך יותר אך בטווח הארוך, העלות הכוללת בעבור מסלול זה גבוהה יותר. כך או כך, הריבית תשתנה כעבור חמש שנים ולכן, צריך להתאים את המסלולים לשאר תמהיל ההלוואה בכדי שלא נשלם כסף מיותר לבנק וגם ניצור החזרים חודשיים יציבים יחסית. פרט למקרים ספציפיים, כיום מסלולים אלו פחות מבוקשים שכן אין צורך ממשי בנקודות יציאה בעתיד שמטרתם למנוע תשלום קנסות, שכן הריבית כיום אפסית, ולכן בהנחה שהיא תעלה, סביר שלא נשלם קנס בעבור פירעון מוקדם כתוצאה מהפרש הריביות.
להבדיל ממסלולים אלו, קיימים מסלולים בהם הריבית קבועה לכל אורך התקופה.

ריביות קבועות

גם על קבוצת מסלולים אלו חלה הגבלה מטעם בנק ישראל. ההגבלה קובעת כי חובה לקחת מסלולים בהם הריביות קבועות בסך של מינימום שליש מהלוואת המשכנתה. במסלולים אלו הריבית קבועה לאורך כל חיי הלוואת המשכנתה וזהו למעשה היתרון הגדול של המסלולים, שכן הריבית אחידה ויציבה בכל תקופת ההלוואה, דבר שיכול לספק שקט נפשי ללווי המשכנתאות.

השאלה הנשאלת היא האם לבחור במסלול בו הריבית הקבועה צמודה או לא צמודה?
ריבית קבועה צמודת מדד מתאפיינת בריבית נמוכה יותר וכתוצאה מכך, ההחזר החודשי ההתחלתי נמוך יותר. עם זאת, ההצמדה למדד יוצרת תנודתיות שכן שינוי במדד משפיע באופן ישיר על ההחזר החודשי ועל קרן ההלוואה כולה, דבר שעלול לגרום למשכנתה להתנפח.

מסלול הריבית הקבועה הלא צמודה מתאפיין ביציבותו. השילוב של ריבית קבועה ללא הצמדות יוצר החזר חודשי קבוע בכל תקופת ההלוואה. החיסרון של מסלול זה מתבטא בריבית גבוהה יותר (שכן מגלם בתוכו לכאורה את שיעור עליית המדד) בהשוואה למסלול הקבועה צמודה ולכן ההחזר החודשי ההתחלתי יהיה גבוה מזה שמשולם בגין ההלוואה הצמודה. במקרים רבים, ניתן למצוא איזון נכון תוך שימוש בשני המסלולים לתקופות שונות.
לכל לווה משכנתה מתאים הרכב הלוואה שונה התואם ליכולותיו. ניתן למצוא שילוב נכון של מסלולים שיוצר פיזור סיכונים וניצול היתרונות של כל מסלול, בדגש על שמירת ההחזר החודשי יציב והימנעות מקנסות עליהם אתם יכולים לקרוא בהרחבה במדריך שלי “איך הבנק שלך גורם לך להפסיד כסף!“. אני מזמינה אתכם להוריד אותו למחשב שלכם ללא עלות בלחיצה כאן!