איזה מסלול משכנתה כדאי לבחור? חלק ג’

בפעם הקודמת פרטתי אילו מסלולי משכנתה כדאי לשלב בתמהיל ההלוואה, בהתאם ליתרונות ולחסרונות של המסלולים השונים. מסלולים אלו ניתן לקחת בלוחות סילוקין הידועים: שפיצר או קרן שווה. בנוסף אליהם, ישנו לוח סילוקין שנקרא בוליט. הבוליט שמיש בקרב אנשים שלא יכולים לשלם כיום החזר חודשי גבוה בעבור המשכנתה אך יודעים כי סכום הכסף יתקבל בתקופה הקרובה ויוכלו לפרוע את כל ההלוואה.
הבוליט מאפשר ללווה לדחות את החזר הקרן לתום תקופת ההלוואה, כך שבמהלך התקופה משלמים בעבור ריבית בלבד והקרן תשולם בסוף תקופת הבוליט שנקבעה מראש.
ישנן אפשרויות נוספות בהן ניתן לקחת הלוואות לתקופות קצרות, כהלוואות ביניים ונקראות בלון, גישור או גרייס.

בוליט, גישור או בלון?

את הבוליט חלקכם מכירים כהלוואת בלון, בה משלמים במהלך התקופה ריבית בלבד ובסיומה יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד, כולל הצמדה, בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח.
אך ישנם בנקים בהם הבלון נקרא בלון גישור או בלון רגיל ובסיום התקופה ניתן לבחור האם לסלק את מלוא הסכום או למחזר למשכנתה רגילה. ההבדל ביניהם הוא בתשלום עמלות פירעון מוקדם. בסילוק מוקדם של הלוואת בלון גישור אין תשלום בעבור עמלת פירעון מוקדם וניתן לפרוס אותו עד 3 שנים.

מתי כדאי?
כאשר יודעים שישנו סכום כסף וודאי שעתיד להתקבל למשל מקרן השתלמות או ירושה. לחילופין, במצב בו עתידים למכור דירה, אך היא טרם נמכרה, או דירה שנמכרה אך טרם התקבלו התשלומים במלואם. במצבים אלו כדאי לקחת הלוואות לתקופות קצרות שכן ידוע לנו שניתן לכסותם בקרוב.

ישנם שמות שונים להלוואות מסוג זה, כל בנק נוהג לקרוא לזה בשם אחר אך אל תתנו לזה לבלבל אתכם. ההלוואה המוכרת בשמה כהלוואת גישור מיועדת בעיקר לאנשים שעתידים למכור את הנכס הקיים, גם אם יש עליו משכנתה וכעת רוצים לרכוש דירה נוספת ולכן לוקחים גישור על תקופה זו, בד”כ עד שנתיים. ברגע שנמכרת הדירה הישנה, ללווים יש מידית את הכסף להחזר הלוואת הגישור וכך היא נפרעת במלואה בסוף התקופה שנקבעה מראש.

הלוואות מסוג זה נותנות מענה לרוכשי דירות להם הכספים מושקעים בתוכניות חיסכון, פיקדונות, קופות גמל, קרנות השתלמות, מענקי פרישה וכד’, וזקוקים להלוואה לתקופת ביניים, עד לשחרור הכספים. בנוסף, מתאימות ההלוואות למי שרכשו דירה, אבל נאלצים לשלם במשך מספר חודשים או שנים גם עבור הדירה החדשה וגם עבור הדירה הנוכחית שבה הם מתגוררים – משכנתא או שכירות, וכך יוצרים הקלה בתשלומים באופן זמני.

יתרונות וחסרונות

היתרון הגדול של הלוואות אלו כמובן טמון בתשלומים חודשיים נמוכים, שכן משלמים רק בעבור הריבית ולכן מתאימות ללווים שאין ברשותם כרגע את סכום הכסף הנדרש לרכישת הנכס אך בעתיד הקרוב כאשר יתקבל הכסף, יהיה ניתן לסלק את מלוא ההלוואה. כך למעשה ניתן לממש עסקה בהסתמך על כסף עתידי.
יחד עם זאת, חשוב לזכור כי בחלק מהמקרים בסיום תקופת ההלוואה יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד, כולל הצמדה על סכום הקרן, בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח. המשמעות היא שבמהלך תקופת הגישור/בוליט, קרן ההלוואה לא פוחתת למרות שחולפים חודשים של תשלומים, כך שבסיום התקופה נותרנו עם סכום ההלוואה המקורי בתוספת הצמדות במידה ויש.
ללווים שיש יכולת כלכלית לשלם כפילות של משכנתאות ו/או שכירויות, לא הייתי ממליצה לקחת הלוואות אלו שכן תקופה זו דוחה את הקטנת החוב לבנק ויוצרת תשלומי ריבית מיותרים.
ללווים שאין בררה, המלצתי היא לקחת אותן לתקופות קצרות ככל הניתן, כי כל חודש שחולף משלמים ריבית דיי גבוהה, שלא פוחתת מחודש לחודש (להבדיל ממשכנתאות רגילות), לא נוגסים בקרן ההלוואה, החוב לא פוחת ולכן עדיף לפרוס אותן לכמה שפחות שנים.

גרייס חלקי

גרייס חלקי מקורו מהמילה חסד, הבנק עושה עמנו חסד ומעניק דחיית תשלומים של המשכנתה. למעשה, זוהי תקופה בה יש פטור מתשלום קרן ההלוואה, כלומר נשלם ריבית בלבד, ובסיום תקופת הגרייס, תשתנה ההלוואה להלוואת משכנתה רגילה בה משלמים תשלום חודשי בעבור קרן וריבית. בד”כ נהוג לפרוס את הגרייס לתקופה של בין שנתיים ל- 4 שנים.
לדוגמא: נניח שלקחתם משכנתה בגובה 600,000 ל- 20 שנה. בלוח שפיצר תשלמו כ- 2,730 ₪ החזר חושי התחלתי כאשר 450 ₪ מתוכם משולמים לטובת הריבית והשאר לטובת הקרן.
אם תבחרו לקחת את אותו הסכום בפריסה זהה של שנים כאשר השנתיים הראשונות ישולמו בגרייס, תשלמו בתקופה הראשונה של ההלוואה (בתקופת הגרייס) 450 ₪ ובתום התקופה, כאשר ההלוואה תמוחזר להלוואת משכנתה רגילה תשלמו החזר חודשי התחלתי של כ- 3,010 ₪. שימו לב, שההחזר החודשי לאחר תקופת הגרייס עלה, זאת משום שכעת עלינו לשלם את יתרת הקרן בתקופה שנים קצרה יותר שנותרה (18 שנים).

מתי כדאי להשתמש בגרייס?

מטרת הגרייס היא להקל בתשלומים הראשוניים של המשכנתה ולכן, מתבקש לרוב, במקרים בהם יכולת ההחזר של הלווים נמוכה זמנית. למשל, אם הלווים לקחו משכנתה לצורך רכישת דירה ועדיין גרים בשכירות, הם יוכלו לבקש גרייס לתקופה מסוימת, עד מועד האכלוס וכך להקל על התקופה שבה ישלמו במקביל תשלומים עבור המשכנתה ועבור שכר הדירה.

אין ספק שזהו פתרון זמני טוב למקרים כאלו, שכן מעבר לכך שהגרייס מקל עלינו בתשלומים בהווה, הוא למעשה מאפשר לנו לרכוש את הנכס המיועד. כמו כן, בתקופות כמו עכשיו בהן הריביות נמוכות מאוד, בחירה בגרייס תשמור לנו על עוגני הבנקים שקיימים כיום בשוק.
יחד עם זאת, אם ההשוואה היא בין גרייס לבין משכנתה רגילה וקיימת יכולת החזר, עדיף לקחת הלוואת משכנתה רגילה, שכן בה אנו נוגסים בקרן ההלוואה החל מהתשלום הראשון ולא דוחים את הקץ למועד מאוחר יותר. דחייה זו עלולה לייקר את סך עלות המשכנתה כולה ולכן חשוב לבדוק זאת מראש ולנצל זאת לטובתכם.

בהצלחה!