להקדים או לא להקדים?

באפשרות הראשונה, להמתין עם המשכנתא, היתרון הוא ברור – לא להתחיל לשלם את המשכנתא ולדחות את המועד כמה שיותר. במצב זה תתחילו לשלם את המשכנתא קרוב למועד האכלוס, וכך תמנעו מעומס תשלומים כיום, בפרט אם אתם מתגוררים בשכירות.

מהם היתרונות בהקדמת תשלומי המשכנתא?

אם תחליטו להקדים את התשלום לקבלן ולהתחיל לשלם את המשכנתא תרוויחו מספר יתרונות. ראשית, אנחנו לא יודעים מה יהיו הריביות והעוגנים בעתיד, במועד בו נחתום על המשכנתא, אבל אנחנו כן יודעים מהם התנאים כיום ולכן בתקופות בהן הריביות נמוכות, כדאי לנצל זאת. בצורה זו קיבענו את המרווחים הניתנים בבנקים.

שנית, כל סכום שטרם שולם לקבלן, מוצמד למדד תשומות הבנייה. מדד זה משקף את עלויות הבנייה, אם עלויות הבנייה מתייקרות, המדד עולה. אם המדד יעלה, נאלץ להוסיף את ההפרש לקבלן. לדוגמא, אם המשכנתא שאתם צריכים היא מיליון ₪ ובמהלך השנה עלה מדד תשומות הבנייה ב1% תאלצו להוסיף 10,000 ₪. כאשר מקדימים את המשכנתא, נמנעים מחשיפה למדד תשומות הבנייה, דבר שמאפשר וודאות גדולה יותר לגבי העלות הכוללת של הדירה.

יתרון נוסף מתבטא באי חשיפה לשינויי רגולציה. כלומר, כשחותמים על המשכנתא, אתם כפופים להגבלות והחוקים העכשוויים של בנק ישראל, למשל הגבלות בנוגע לאחוזי המימון או האפשרות לקחת עד שליש מסכום המשכנתא במסלול הפריים וכו'. במידה ובעתיד ישתנו חוקי בנק ישראל, נאלץ להתאים את עצמנו לחוקים החדשים. שינויים כאלו עלולים להקשות בהחזר החודשי או בהמצאת הון עצמי נוסף.

יתרון רביעי וחשוב לא פחות, ברגע שמתחילים לשלם את המשכנתא ובהנחה שהיא בנויה בצורה יעילה ורווחית, תנגסו מהקרן החל מהתשלום הראשון. כלומר, במועד האכלוס, החוב שלכם יהיה קטן משמעותית כי התחלתם לשלם את קרן ההלוואה ולנגוס מיתרת החוב.

אם תבחרו להקדים את התשלומים לקבלן, כדאי לנסות להתמקח על המחיר ולדרוש הנחה שכן הקבלן מקבל את כל התשלום מראש.ובמקרה כזה, תבדקו כמובן אודות הקבלן, זכויותיו בקרקע, פרויקטים נוספים שלו ותוודאו שישנה ערבות בנקאית לפרויקט.

גרייס

במצבים בהם אתם חוששים להתחיל לשלם את המשכנתא במקביל לתשלומי השכירות כיום, אך רוצים ליהנות מרוב היתרונות שהזכרתי מעלה ישנו פתרון ביניים נוסף והוא הלוואת גרייס.

הגרייס נועד לגשר בין מועד לקיחת ההלוואה לבין מועד האכלוס. כך תוכלו לקחת משכנתא, לקבע מרווחים ולהימנע ממד תשומות הבנייה אך לשלם את ההלוואה באופן חלקי, כלומר לשלם בעבור ריבית בלבד. כשתסתיים תקופת הגרייס, יעדכן הבנק אוטומטית את ההלוואה למשכנתא רגילה כפי שנקבעה מראש, וכעת התשלום החודשי יגדל כיוון שתתחילו לשלם לא רק ריבית אלא גם את קרן ההלוואה.

כאשר דירת קבלן נרכשת למטרת השקעה, גרייס יכול להוות פתרון מצוין. אם המטרה היא למכור את הנכס כמה שיותר מהר ולשלם בתקופה זו כמה שפחות, שגרייס הוא פתרון מצוין עד מועד המכירה.

מהו החיסרון בהלוואת גרייס?

חשוב לזכור שהתשלומים החודשים עבור משכנתא שנלקחת בגרייס הם בעבור ריביות בלבד. המשמעות של זה היא שאין נגיסות בקרן ההלוואה ולכן סכום ההלוואה לא יפחת במהלך תקופת הגרייס.
במצב כזה, נשלם סכום חלקי כל חודש אך החוב שלנו לבנק לא יפחת וכאשר תסתיים תקופת הגרייס, סכום ההלוואה שלקחנו ייפרס למעשה ליתרת הזמן שנותרה. במילים אחרות, על אף שבמשך שנה או שנתיים של גרייס שילמתם כל חודש לבנק, סכום ההלוואה שלכם לא השתנה.

אז מה כדאי לעשות?

בסופו של דבר, ההחלטה היא אינדיווידואלית. אם אתם משלמים כיום שכירות או משכנתא על הדירה הנוכחית שלכם, המשמעות של להקדים את המשכנתא החדשה תאלץ אתכם לשלם כפול ויש לבחון אם תוכלו לעמוד בזה.
במידה וכיום אתם לא משלמים שכירות מסיבות כאלה ואחרות (למשל מתגוררים אצל ההורים), וקיימת יכולת החזר, כדאי לשקול להקדים את התשלום לקבלן וליהנות מכול היתרונות, לקבע את התנאים ולהימנע ממדד תשומות הבנייה וכל מה שמששמע מכך. אם אתם שוקלים אם כדאי לקחת הלוואת גרייס עד האכלוס, כדאי לבדוק מהן עלויות הריבית לאורך תקופת הגרייס אל מול מדד תשומות הבנייה ולקבל את ההחלטה בהתאם. להתייעצות ושאלות אתה מוזמן להשאיר פרטים בלחיצה כאן ונחזור אליך בהקדם.

בהצלחה!

הפוסט מתי כדאי להקדים את התשלום לקבלן? הופיע ראשון ב

אז איך תבצע בדיקת מחזור משכנתה עצמאית?
לפניך דו"ח יתרה לסילוק הכולל 2 מסלולי משכנתא וממוספר מ1 עד 7.
במספר 1 ניתן לראות את סכום ההלוואה המקורי שנלקח בכל מסלול.
בחלק הראשון של הדו"ח נלקחו 350 אלף ש"ח. במספר 2 ניתן לראות את התאריך בו שולם התשלום הראשון של המשכנתה ומיד אחריו במספר 3 את מועד התשלום האחרון הצפוי לסיים את המשכנתה. מספר 4 חשוב לא פחות ומציג את שיעור הריבית.
במקרה זה, ניתן לראות כי המשכנתה משולמת כבר למעלה מ5 שנים ונותרו קצת פחות מ- 20 שנה של תשלומים בריבית של 3.69%.

מספר 5 מציג האם קיימת הצמדה – במקרה זה ישנה הצמדה למדד המחירים לצרכן.
מספרים 6 ו-7 מאפשרים לנו להבין מהי יתרת ההלוואה נכון למועד הוצאת הדו"ח,
ההפרשים בין המספרים נובעים מהעמלות השונות שמציגים הבנקים.
עמלות אלו משולמות במקרים בהם תבצע שינוי במשכנתה שלך כמו פרעון חלקי, פרעון מלא או מחזור המשכנתה.

כמה כסף שולם עד כה לבנק?

במשכנתה זו, בחלקה הראשון, שולמו כל חודש כ- 1,900 ש"ח (אפשר לראות זאת בצד שמאל למעלה). כפי שאמרנו, חלפו למעלה מ-5 שנים והריבית הנה קבועה צמודה לאורך כל חיי ההלוואה. בחישוב גס, וללא חישוב המדד, ניתן לראות כי שולמו עד כה לבנק לפחות 114,000 ש"ח (1,900 ש"ח כפול 60 שהם מספר החודשים שחלפו).
היינו מצפים שההלוואה שלנו תפחת בהתאם אך עפ"י מספר 6, סך יתרת ההלוואה עומדת על 333 אלף ש"ח כלומר ההלוואה פחתה סה"כ רק ב- 17 אלף ש"ח.
סך הכסף שנזרק לפח כ- 100,000 ש"ח!!

בבדיקת הדו"ח חשוב לשים לב לפרמטרים הבאים: סכום הכסף המקורי, מסלול ההלוואה, גובה הריבית והתקופה שנותרה לשלם. באותו האופן תוכלו לבחון את הלוואה מספר 2 המופיעה בחלק התחתון של התמונה, שם קרן ההלוואה שהיא החוב שלנו לבנק פחתה באופן משמעותי יותר. בתת הלוואה 1 שבחנו, הקרן פחתה רק בכ- 5% לעומת הלוואת הפריים שם ננגסה הקרן בכ- 12%.
במקרה זה, על אף הקנס הגבוה יחסית, זוג הלקוחות הבין כי עדיף למחזר את המשכנתה, לספוג את הקנס ולהפסיק לשלם כסף מיותר לבנק!

אם ברשותך משכנתה כיום ונמאס לך לזרוק כסף לפח כל חודש לחץ כאן לקריאה נוספת אודות אבחון המשכנתה שלך, זהו תהליך קצר ומדויק שאנו מבצעים ללא עלות במטרה לחסוך לך כסף! באבחון המשכנתה תגלה כמה כסף תשלם לבנק בסוף התקופה במידה ותישאר עם המשכנתה הנוכחית שלך! לאבחון המשכנתה שלך לחץ כאן!

הפוסט כיצד תבחן את דו"ח היתרה לסילוק? הופיע ראשון ב

ריביות משתנות

ישנם מסלולים רבים שהריביות בהם משתנות כגון: משתנה כל 7/10/12 שנים וברובן תוכלו למצוא גם חצאי שנה. מסלולים אלו שכיחים יותר וכיום כמעט לא מוצאים בהם שימוש. היתרון שלהם הוא שהריבית נותרת קבועה עד תחנת היציאה הבאה שבה ניתן לסלק את המסלול או למחזרו וכך הריבית משתנה כל תקופה אשר נקבעת מראש ונבחרת ע"י הלקוח. החסרונות של מסלולים אלו הוא החשיפה לעליית ריבית אפשרית, שכן במועד שינוי הריבית, מתעדכנת הריבית בהתאם לאותה התקופה. כיום בסביבת ריבית הנמוכה מאי פעם, יש חשש כי הריבית עתידה לעלות בשנים הקרובות וכך תייקר לנו את ההחזר החודשי וכן את עלות המשכנתה כולה.

המסלול הנפוץ ביותר במשפחה זו הוא ריבית משתנה כל 5 שנים. במסלול זה הריבית קבועה למשך 5 שנים ומשתנה בנקודת היציאה וכך חוזר חלילה כל 5 שנים. המסלול משלב בין היציבות הזמנית של הריבית לתקופה של חמש שנים, יציבות שמתבטאת גם בהחזר החודשי ובין גמישות פירעון המסלול מידי חמש שנים ללא תשלום קנסות. כמו בכל מסלול בו הריבית משתנה אחת לתקופה, גם במסלול זה הסיכון הוא עלייה עתידית של הריבית.

יש להבחין בין משתנה כל 5 שנים צמודה למדד לבין שאינה צמודה למדד המחירים.
ההבדל הוא מהותי, אמנם במסלול צמוד המדד ההחזר החודשי ההתחלתי יהיה נמוך יותר אך בטווח הארוך, העלות הכוללת בעבור מסלול זה גבוהה יותר. כך או כך, הריבית תשתנה כעבור חמש שנים ולכן, צריך להתאים את המסלולים לשאר תמהיל ההלוואה בכדי שלא נשלם כסף מיותר לבנק וגם ניצור החזרים חודשיים יציבים יחסית. פרט למקרים ספציפיים, כיום מסלולים אלו פחות מבוקשים שכן אין צורך ממשי בנקודות יציאה בעתיד שמטרתם למנוע תשלום קנסות, שכן הריבית כיום אפסית, ולכן בהנחה שהיא תעלה, סביר שלא נשלם קנס בעבור פירעון מוקדם כתוצאה מהפרש הריביות.
להבדיל ממסלולים אלו, קיימים מסלולים בהם הריבית קבועה לכל אורך התקופה.

ריביות קבועות

גם על קבוצת מסלולים אלו חלה הגבלה מטעם בנק ישראל. ההגבלה קובעת כי חובה לקחת מסלולים בהם הריביות קבועות בסך של מינימום שליש מהלוואת המשכנתה. במסלולים אלו הריבית קבועה לאורך כל חיי הלוואת המשכנתה וזהו למעשה היתרון הגדול של המסלולים, שכן הריבית אחידה ויציבה בכל תקופת ההלוואה, דבר שיכול לספק שקט נפשי ללווי המשכנתאות.

השאלה הנשאלת היא האם לבחור במסלול בו הריבית הקבועה צמודה או לא צמודה?
ריבית קבועה צמודת מדד מתאפיינת בריבית נמוכה יותר וכתוצאה מכך, ההחזר החודשי ההתחלתי נמוך יותר. עם זאת, ההצמדה למדד יוצרת תנודתיות שכן שינוי במדד משפיע באופן ישיר על ההחזר החודשי ועל קרן ההלוואה כולה, דבר שעלול לגרום למשכנתה להתנפח.

מסלול הריבית הקבועה הלא צמודה מתאפיין ביציבותו. השילוב של ריבית קבועה ללא הצמדות יוצר החזר חודשי קבוע בכל תקופת ההלוואה. החיסרון של מסלול זה מתבטא בריבית גבוהה יותר (שכן מגלם בתוכו לכאורה את שיעור עליית המדד) בהשוואה למסלול הקבועה צמודה ולכן ההחזר החודשי ההתחלתי יהיה גבוה מזה שמשולם בגין ההלוואה הצמודה. במקרים רבים, ניתן למצוא איזון נכון תוך שימוש בשני המסלולים לתקופות שונות.
לכל לווה משכנתה מתאים הרכב הלוואה שונה התואם ליכולותיו. ניתן למצוא שילוב נכון של מסלולים שיוצר פיזור סיכונים וניצול היתרונות של כל מסלול, בדגש על שמירת ההחזר החודשי יציב והימנעות מקנסות עליהם אתם יכולים לקרוא בהרחבה במדריך שלי "איך הבנק שלך גורם לך להפסיד כסף!". אני מזמינה אתכם להוריד אותו למחשב שלכם ללא עלות בלחיצה כאן!

הפוסט איזה מסלול משכנתה כדאי לבחור? – חלק ב' הופיע ראשון ב

על מנת לגבש תמהיל משכנתה נכון יש להכיר את המסלולים ואת ההגבלות החלות עליהם. בנק ישראל מתערב בשוק המשכנתאות במטרה להגן על המשק הישראלי, הן על הלווים והן על המלווים. המגבלה העיקרית של בנק ישראל בעניין תמהיל המשכנתה היא מגבלת המסלולים המשתנים בתדירות אשר קטנה מ5 שנים. כל מסלול משכנתה שבו הריבית משתנה יותר מפעם ב-5 שנים מוגבל עד שליש מסכום הלוואת המשכנתה. למשל, במשכנתה של מיליון ₪ ניתן לקחת עד 333 אלף ₪ במסלולים אלו.

מהם המסלולים שנכללים בתוך המגבלה?

מסלול הפריים
מסלול זה הוא הפופולרי ביותר, בו הריבית משתנה כל חודש. בסוף כל חודש מודיע בנק ישראל על שינוי בריבית. השינוי משפיע מידית על ריבית הפריים בהתאם, מה שהופך את המסלול הזה לתנודתי מאוד שכן כל חודש ההחזר החודשי עלול להשתנות. על אף שהתשלומים החודשיים אינם יציבים, למסלול זה המון יתרונות. ראשית, הפריים אינו צמוד למדד המחירים לצרכן ולכן קרן ההלוואה לא מושפעת משינויי המדד. שנית, גמישות פירעון מסלול זה גבוהה מאוד. בהודעה מוקדמת לבנק, ניתן לפרוע מסלול זה בכל שלב, באופן חלקי או מלא, ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם. בשל הריבית הנמוכה התשלום החודשי המתקבל במסלול זה הנו נמוך יחסית, דבר שעוזר לאזן את סך התשלום עבור המשכנתה ולהקל עלינו בהוצאות השוטפות.

מק"מ
עוגן מק"מ (מלווה קצר מועד) הנו מסלול אשר משתנה אחת לשנה ובדומה לפריים גם הוא אינו צמוד למדד המחירים לצרכן ולכן הקרן קטנה החל מהתשלום הראשון. בנוסף, ניתן לפרוע מסלול זה בכל עת ללא תשלום קנסות. יתרון נוסף של מסלול זה הוא מחירו הזול יחסית. בהשוואה לפריים, היתרון של מסלול הוא ביציבות גדולה יותר שכן הנו משתנה אחת לשנה ולא אחת לחודש.

מט"ח
משכנתה צמודת מט"ח הנה משכנתה צמודה לשער החליפין של מטבע זר (דולר, אירו, ין יפני, פרנק שוויצרי) וריבית המסלול נגזרת מריבית הלייבור. ההצמדה למט"ח משרתת אותנו כאשר המטבע יורד,שכן ירידה בשער החליפין תפחית את יתרת הקרן אך כמובן שההצמדה מהווה גם חסרון כאשר המטבע עולה. תדירות שינוי הריבית וההצמדה למטבע חוץ אותו בחרנו גורמות לתנודתיות גבוהה, מה שעלול להשפיע רבות על ההחזר החודשי ולגרום לעלייה בקרן ההלוואה למרות שממשיכים לשלם כל חודש. מסלול זה מתאים בעיקר ללווים בעלי הכנסה במטבע זר או ללווים שמאמינים שהמטבע אותו בחרו צפוי לרדת. 

משתנה כל שנה צמודת מדד
הריבית במסלול זה כשמה כן היא משתנה כל שנה, אך להבדיל מהמק"מ מסלול זה צמוד למדד המחירים לצרכן. בפריסה לטווח ארוך, המסלול הזה מאוד תנודתי שכן גם הריבית בו משתנה כל שנה וגם המדד משתנה אחת לחודש. שילוב ביניהם יוצר אי יציבות גבוהה במשכנתה שכן תכיפות השינויים גבוהה, דבר שמשפיע באופן ישיר על ההחזר החודשי ועל סך קרן ההלוואה.

משתנה כל שנתיים/שנתיים וחצי/שלוש שנים
תקופה המסלול קובעת את מועד שינוי הריבית אך גם משמשת כתחנת יציאה המאפשרת פירעון ללא קנס. ישנן 2 אפשרויות במסלולים אלו: צמודה למדד או שאינה צמודה למדד.
כמובן שהריביות במסלולים שאינן צמודים גבוהות יותר מאשר במסלולים צמודי מדד. מסלולים אלו מתאימים בעיקר למי שמעוניין לפרוע חלק מהלוואה בתקופה הקרובה ובמקרה כזה יכול להתאים שילוב של מסלולי משתנה צמוד מדד לתקופה קצרה.

שימו לב כי מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים לא נכלל בתוך מגבלת השליש של בנק ישראל.

איך ניתן להשיג יותר משליש מההלוואה בפריים?

מסלולים אלו מתאימים למי שמעוניין בגמישות בפירעון ההלוואה, יכולת לבצע שינויים עתידיים או פירעון מלא ללא תשלום עמלת היוון בנקודת שינוי של המסלול. ניתן ליהנות מיתרונות המסלולים ע"י שילוב נכון שלהם בתוך תמהיל המשכנתה, למי שיש כיום חלק ממסלולים אלו במשכנתה, יכול ליהנות מרווחיות מקסימלית של תנאי השוק הנתונים היום, ע"י איחוד של ההלוואות שמספר שנותיהן לא עולה על ארבע שנים, ולמחזר אותם לכדי מסלול אחד הנקרא פריים.

במהלך שכזה אנו מקטינים את הריבית, ניתנות אופציות פירעון ללא עמלות וכן מבטיחים החזר חודשי נמוך. במחזורי משכנתה קיימת פרצה שמאפשרת להשיג יותר משליש במסלול הפריים. במידה ובמשכנתה שלכם כיום, סך מסלולי המשתנות מתחת ל5 שנים (לא כולל) גדול משליש מסך ההלוואה, ניתן ע"י הקטנת הסכום, להיוותר עדיין עם סכום שגדול משליש מסך ההלוואה במסלול הפריים.

יחד עם זאת, כמו במסלולים אחרים וכפי שציינתי כבר, יש לשם לב לשינויים המתרחשים העלולים להעלות את הריבית. הסיכון בכל המסלולים האלו היא כמובן הריבית המשתנה שעלולה לעלות בשנים הקרובות ויחד אתה ישתנו הריביות במסלולים וההחזרים החודשים יעלו. לכן, חשוב לתכנן בקפדנות כל תמהיל משכנתה ולהתאימו ליכולותיהם של הלווים. להמשך קריאה אודות חשיבות תמהיל המשכנתה, התאמתו לסוג העסקה, קנסות ועוד אני מזמינה אתכם להוריד ללא עלות את המדריך שלי "איך הבנק של גורם לך להפסיד כסף!". שבוע הבא אסקור את שאר מסלולי המשכנתה הקיימים.

בהצלחה!

הפוסט איזה מסלול משכנתה כדאי לבחור? חלק א' הופיע ראשון ב