תהליך המשכנתא – מהן המשימות שצריך לבצע ותוך כמה זמן?

לאחר שסיימתם את כל השלבים המקדימים הכרוכים בלקיחת משכנתא, כלומר החלטתם על תמהיל משכנתא שנכון לכם (לקריאה נרחבת אודות תמהיל המשכנתא וחשיבותו אתם מוזמנים להוריד כעת ללא עלות את המדריך שלי “איך הבנק שלך גורם לך להפסיד כסף!“) ומצאתם את הבנק שנותן לכם את התנאים הטובים ביותר, הגיעה העת לגשת לבנק לחתימות על המשכנתא!

אז מהן המשימות שצריך לבצע ותוך כמה זמן?

בפגישה בבנק במועד החתימות על המשכנתא, תקבלו רשימת משימות לבצע, מעין טופס טיולים בו עליכם לגשת לגופים שונים, לשלם אגרות שונות ולחזור לבנק עם כל המסמכים הדרושים. שימו לב שיש הבדלים בחלק מהמשימות בהתאם לסוג העסקה, כלומר יש משימות שלא תצטרכו לעשות אם רכשתם דירה מקבלן וההפך, ייתכן שיש משימות פרטניות רק בדירות מקבלן/מחיר למשתכן.

עמלת פתיחת תיק – הבנקים גובים עמלה עבור הטיפול בתיק המשכנתא שלכם. גובה העמלה זהה בין הבנקים ועומד על 0.25% מסכום המשכנתא. לדוגמא: עבור הלוואה של 800 אלף ₪ תשלמו 2,000 ₪ עמלת פתיחת תיק.

ניתן ומומלץ לבקש הנחה בעמלה זו וכמובן שזה נתון לשיקולו של הבנק. גובה ההנחה נע בד”כ עד כמה מאות שקלים ואף עד כ- 50% הנחה מגובה העמלה.

שמאות – הבנק ייתן לכם הפנייה לשמאות, שזו למעשה רשימה של שמאים ומתוכם עליכם לבחור שמאי ולזמן אותו להעריך את הנכס אותו אתם רוצים לרכוש. הערכתו נקבעת עפ”י פרמטרים שונים למשל: מיקום הנכס, היסטוריית רכישות בבניין ובדירה בפרט, קומה, גודל הדירה, חריגות בנייה ועוד. ממוצע עלות השמאות נע בטווח שבין 600 ל- 2,000 שקלים ונקבע בעיקר עפ”י שווי הדירה, התשלום לשמאי משולם ישירות אליו. שימו לב כי בדירות חדשות מקבלן שלהן יש ליווי בנקאי אין צורך לבצע שמאות, פרט לדירות בפרוייקט מחיר למשתכן שחובה לבצע שמאות שכן מחיר הדירה במקרה זה נגזר משווי שוק ולא ממחיר חוזה.

חשוב לדעת: בעסקאות יד2 בפרט סכום המשכנתא תלוי בשווי שיקבע השמאי, שכן הבנק גוזר את סכום המשכנתא מהנמוך מביניהם! בין הערכת השמאי למחיר הקנייה. לכן, במקרה והערכת השמאי נמוכה מהסכום הנקוב בחוזה הרכישה, יהיה עליכם להגדיל את אחוז המימון של המשכנתא או להשלים את היתרה מההון העצמי שברשותכם! במקרים בהם רוכשים דירה באחוזי מימון מקסימליים מומלץ לבצע שמאות מוקדמת (טרם חתימה על חוזה רכישה) וכך להימנע מאי נעימויות בהמשך.

ייפוי כוח נוטריוני – מסמך זה מהווה ייפוי כוח המקנה לבנק הרשאה לבצע פעולות בנכס המקרקעין הנרכש. לפי החוק, ייפוי כוח מסוג זה, מחויב להיחתם בפני נוטריון, כדי שיהיה לו תוקף משפטי. הבנק ידרוש מכם ללכת לנוטריון ולחתום על ייפוי כוח לטובת הבנק, כיום ניתן לבצע זאת במהירות ובקלות בבנק כבר במועד החתימות וכך לחסוך בזמן. עלות הנוטריון 192 ₪ ומעלה, תלוי במספר הלווים.

רשם המשכונות – זהו גוף ממשלתי, הנמצא במשרד המשפטים ובו תצטרכו לבצע רישום למשכון הדירה לבנק. עלות רישום המשכון תלויה במספר השנים, בד”כ הלוואות המשכנתא נפרסות לטווח ארוך שנים ולכן עלות המשכון הנה 190 ₪ ואליה מתווספת אגרה על סך 32 ₪ סה”כ 222 ₪ אותם משלמים ישירות לרשם המשכונות.

הערת אזהרה – כאשר הנכס רשום בטאבו יש להנפיק מסמך שנקרא נסח טאבו. בנסח ניתן לראות מיהם בעלי הזכויות בנכס, ת.ז. שלהם, האם יש משכנתא על הנכס ואף האם קיימת הערה או עיקול על הנכס. מסמך זה חשוב בראש ובראשונה עבור הקונים על מנת לבצע בדיקה ראשונית לתקינות הרישום. כחלק מדרישות הבנק עליך לבצע רישום שלך כרוכש הדירה בהערת אזהרה בנסח הטאבו על מנת למנוע ביצוע כל פעולה סותרת וכן לבצע רישום הערת אזהרה נוספת לטובת הבנק, על מנת שלא תוכלו לבצע פעולות בעתיד ללא אישור הבנק. אגרת רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים הנה 126 ₪, הערת אזהרה לטובת הבנק עלותה 154 ₪.
במשימה זו יש להיעזר בעו”ד שמלווה אותכם בעסקה.

תצהיר על בעלות דירה יחידה או חליפית ­– עליכם להמציא לבנק בין היתר, תצהיר מאושר ע”י עו”ד האם מדובר בדירה הראשונה שלכם או בדירה חלופית וכן הלאה. גם במשימה זו יש להיעזר בעו”ד שמלווה אותכם בעסקה.

ביטוחי משכנתא – עלות נלוות נוספת למשכנתא הנה ביטוחי המשכנתא הלא הם ביטוח חיים וביטוח מבנה, הבנק דורש להסדיר את ביטוחי המשכנתא כחלק מהתנאים לשחרור הכספים. עלויות ביטוח חיים משתנה מלווה ללווה ונקבעת עפ”י פרמטרים שונים בניהם: גיל הלווים, מצבם הבריאותי, סכום המשכנתא, פריסת השנים של המשכנתא ועוד. עלות ביטוח המבנה נקבעת עפ”י ערך הכינון הקבוע בהערכת השמאי. במועד החתימות בבנק, תקבלו הצעה לעלויות הביטוח דרך הבנק אך המלצתי היא לבצע בנוסף סקר מחירים מול חברות ביטוח נוספות. בלחיצה כאן תוכלו להשאיר את פרטיכם ולקבל הצעות לביטוחי משכנתא ללא עלות!

*שימו לב שהבנק דורש לקבל חלק מהמסמכים מקוריים

אלו עיקר המשימות והעלויות הכרוכות בתיק המשכנתא, יש לשים לב כי מרגע הנפקת האישור העקרוני, נשמרות הריביות ל-24 יום ולכן מומלץ לנסות להזדרז עם השלמת המסמכים על מנת להספיק לחזור לבנק לפני שתוקפן פג. קחו בחשבון עוד כיומיים בהם הבנק בודק את המסמכים שהחזרתם לו ועד ביצוע בפועל של המשכנתא.

בהצלחה!