האם שמאות מוקדמת הכרחית בכל עסקה?

כשלוקחים משכנתא ישנן מספר התניות שהבנק דורש מאיתנו לבצע טרם קבלת המשכנתא.
אחת מהן היא להזמין שמאי שיעריך את שווי הנכס, מדובר באחת הדרישות המהותיות ביותר בעסקה!

לשמאי יש תפקיד משמעותי בהערכת שווי הנכס הנרכש, בין אם מדובר בנכס יד 2, במשכנתא לבנייה ואף במחיר למשתכן.

איך זה עובד בפועל?

כחלק מהשלמת המשימות והניירת לבנק, נקבל גם הפנייה לשמאות. בהפנייה ישנה רשימה של מספר שמאים ומתוכם עלינו לזמן שמאי אחד שיעריך את שווי הנכס. למעשה השמאי מגיע פיזית לנכס ומנפיק דו"ח שנקרא שומה. מדובר בדו"ח מפורט מאוד הכולל נתונים מהותיים של הנכס, תיאור הנכס, גודלו, כיווני אוויר, מצב תיכנוני ועוד.

בכל עסקת נדל"ן חשוב לבדוק גם את כל המרכיבים המשפטיים וכדי שלבנק יהיה את היכולת לבדוק לעומק כל נכס, הוא למעשה מסתמך על שמאי שעובד איתו. תפקידו העיקרי של השמאי זה לבדוק ולסכם את המצב המשפטי של הנכס ואף את המצב התיכנוני למשל האם יש חריגות בנייה, היתרי בנייה ועוד.

בסופו של דבר, ערך הנכס בעיני הבנק נקבע כשווי הנמוך מבין הערכת השמאי לבין הסכום הנקוב בחוזה. במילים אחרות, הבנק קובע את סכום המשכנתא שתקבלו כנגזרת של הנמוך מבניהם.

 מה זה שמאות מוקדמת ומתי כדאי לבצע?

roger-bradshaw-1PPoNhMzAmY-unsplash

במידה והשמאי יעריך את הנכס בשווי הנמוך ממחירו בחוזה, יגזור הבנק את סכום המשכנתא שתקבלו מהמחיר הנמוך ביניהם כלומר מהשמאות ובמקרה כזה יחסר לכם כסף להשלמת העסקה.

נניח לדוג' שחתמנו בחוזה הקנייה על נכס בשווי 1 מיליון ₪ ותיכננו לקחת משכנתא ע"ס 750,000 ₪ כלומר 75% מימון שהם המקסימום שניתן לקבל מהבנק. אם השמאי יעריך את הנכס בשווי נמוך יותר, למשל ב 900,000 ₪ הרי שהבנק יגזור את ה75% מימון מהערכת השמאי ולכן יאשר לכם משכנתא של 675,000 ₪ בלבד!

במצב כזה יחסר לכם 75,000 ₪ להשלמת העסקה והרי שהבנק לא יוכל לתת לכם מימון גבוה יותר שכן 75% הם המקסימום!

הפיתרון האולטימטיבי למניעת מצבים כאלו הוא הזמנת שמאי להערכת הנכס טרם חתימה על חוזה רכישה – והוא נקרא שמאות מוקדמת.
שמאות מוקדמת אמנם יקרה יותר אך מקנה וודאות ובטחון לגבי שווי הנכס לפני שחותמים על חוזה הרכישה.

מומלץ מאוד לבצע שמאות מוקדמת כמעט בכל עסקה ובייחוד אם אנחנו נמצאים במימון מקסימאלי.

זכרו! יש לוודא שהשמאי עובד עם מספר בנקים כדי שההערכה שלו תהיה תקפה עבורכם בבנק בו תבחרו להתקדם.

איך הצלנו לקוחה מהפרת חוזה?

נשתף אתכם במקרה שקרה לנו לאחרונה, המלצנו ללקוחה לבצע שמאות מוקדמת ברכישת נכס יד2 בצפון הארץ בשווי 650,000 ₪

הלקוחה מאוד התלבטה אם לבצע שמאות מוקדמת שכרוכה בהוצאה של כ- 3,000 – 4,000 ₪, ובמקרה שלה לחצנו עליה לבצע את השמאות. היא הקשיבה להמלצה ולאחר מספר ימים שלח השמאי את דו"ח השומה שלו והעריך את הנכס ב 200,000 ₪ פחות!!! בגלל חריגות בנייה. למעשה השמאות המוקדמת הצילה את הלקוחה הזאת מהפרת חוזה!

כי כמו שאמרנו, הבנק מתייחס תמיד לערך הנמוך ולכן היה גוזר את המימון במקרה הזה מ450,000 ₪, שזה הערך שהשמאי נתן

היה ולא היתה מזמינה שמאות מוקדמת הלקוחה הייתה נאלצת לבטל חוזה ולאבד את כל ההון העצמי ששילמה!

 

כמו שאנחנו תמיד חוזרות ואומרות, יש לא מעט רבדים שיש לבחון כשעושים עסקת נדל"ן
ואתם יכולים להתחיל מלקרוא, ללמוד ולהתעניין וכך תגיעו מוכנים ובטוחים יותר לעסקה
זו הדרך שלכם להגן על עצמכם!
אנחנו ממליצות לכם להתחיל כבר עכשיו להתחיל ללמוד מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא
מוזמנים לצפות בהדרכה שלנו 'גם אתם קיבלתם את ההצעה הזאת מהבנק?' בלחיצה כאן!