כיצד לבצע מחזור משכנתה ומתי?

מחזור משכנתה הנו תהליך בו פורעים את המשכנתה הנוכחית או חלק ממנה, ומחליפים אותה במשכנתה חדשה בתנאים אחרים. מטרת התהליך הזה הוא כמובן להטיב את התנאים של ההלוואה כך שהלווים ישלמו כמה שפחות כסף לבנק בסוף התקופה. חשוב לציין, כי לא חייבים למחזר את המשכנתה בבנק בו היא נלקחה אלא ניתן למחזרה בכל בנק אחר בו תחפצו. התחרות הזו בין הבנקים מספקת לנו כוח מיקוח על תנאי ההלוואה עד שנשיג את התנאים הטובים ביותר עבורנו.

האם כדאי למחזר את המשכנתה?

מעת לעת מתעדכנות גזרות חדשות על ידי בנק ישראל אשר קובעות תנאים שונים למשכנתאות, מעין דרישות סף שעלינו לציית להם, דבר שמשפיע כמובן על ההחזר החודשי ועלול לגרום להוצאה שלנו על המשכנתה להשתנות ולהיות לנו למעמסה. רמת הריבית הנמוכה במשק כיום, מגוון מסלולי המשכנתה המרובים והתחרות בין הבנקים, כל אלה מייצרים חלון הזדמנויות לבעלי משכנתאות קיימות לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים על ידי מחזור נכון של המשכנתה.

כדי לבחון את כדאיות המשכנתה מבצעים אבחון למשכנתה הקיימת בכדי לבדוק את עלויותיה ומבצעים השוואה בינה למשכנתה שיכולה להיות לנו בתנאים החדשים. למעשה, בוחנים את עלות ההלוואה הקיימת נוכח הריביות וההצמדות הקיימות לעומת משכנתה חדשה שניתן לקבל כיום במסלולים שונים ובריביות שונות. חסכון יכול להימצא ע”י תכנון מחדש של ההלוואה, כלומר בניית תמהיל משכנתה חדש השונה מההרכב הנוכחי.
לקריאה מורחבת אודות התמהיל הנכון ופרמטרים נוספים חשובים אתם מוזמנים להוריד ללא עלות את המדריך שלי “איך הבנק של גורם לך להפסיד כסף!“.

כאשר בוחנים את המשכנתה האופטימלית החדשה, יש לשים לב לעלויות פירעון המוקדם של המשכנתה הנוכחית. במידה והחיסכון שנמצא, כתוצאה משינוי תנאי ההלוואה, גדול מהעלויות הדרושות לביצוע המחזור ביניהם הקנס אזי יש כדאיות במחזור המשכנתה.

הבנקים כמובן לא יציעו לנו מיוזמתם למחזר את המשכנתה שכן כל רווח שלנו הוא הפסד שלהם ולכן בחינת המשכנתה שלנו היא באחריותנו בלבד.

איך מבצעים מחזור משכנתה?

על מנת לבחון את המשכנתה הקיימת ולבדוק כדאיות למחזור, יש לפנות טלפונית לבנק למשכנתאות בו מנוהלת המשכנתה על מנת להוציא דו”ח אשר מהווה ת.ז. של ההלוואה. הדו”ח נקרא דו”ח יתרה לסילוק וניתן לקבל אותו ללא עלות פעמיים בשנה. הדו”ח מציג את פרטי ההלוואה: סכום ההלוואה המקורי, יתרת ההלוואה כיום, ריביות, הצמדות כלשהם, תאריך סיום ההלוואה ועוד.

ברגע שיש בידנו את כל הפרטים, ניתן לבצע תחשיב של המשכנתה בהתאם לשנים שלקחנו אותה, ולבדוק מה תהייה עלות ההלוואה בסוף התקופה. אנחנו למעשה יוצרים תחזית עתידית של ההלוואה ובודקים מהו הסכום שנשלם סה”כ לבנק עד סוף התקופה.

ברגע שיש בידנו את התמהיל החדש שמתאים לנו ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני במספר בנקים למשכנתאות, ולבצע השוואה ביניהם. חשוב לקבל את האישורים כתובים ולערוך משא ומתן בין הבנקים.

החיסכון שנוצר כתוצאה ממחזור המשכנתה יכול להתבטא בקיצור אורך חיי המשכנתה, הקטנת ההחזר החודשי ולפעמים שניהם יחד. מבחינה כלכלית רצוי לקצר שנים ככל הניתן (תנו עדיפות למסלולים צמודי מדד או בעלי ריבית גבוהה), הרי שככל שנקצר יותר את ההלוואה כך יפחתו ההחזרים החודשיים, ונחסוך תשלומים בעבור מדדים ובעבור ריביות.

לקריאה נוספת אודות החזר חודשי יציב במשכנתה שלכם וכיצד ניתן להקטין את החוב לבנק החל מהתשלום הראשון אני ממליצה לכם להוריד כעת ללא עלות את המדריך שלי “איך הבנק שלך גורם לך להפסיד כסף!“.

קריאה מהנה ובהצלחה!