משכנתה אופטימלית – מהי?

נקודת המוצא לבניית תמהיל משכנתה היא ההחזר החודשי. גובה ההחזר החודשי לא נקבע
רק לפי רצונותינו והעדפותינו אלא נגזר ישירות מההכנסה הפנויה שלנו. הבנקים
למשכנתאות מאשרים החזר חודשי של שליש מגובה ההכנסה נטו של הלווים, לאחר ניכוי
הוצאות קבועות כגון הלוואות, מזונות וכו’.

אם יש ברשותך הכנסות נוספות שלא מתלוש השכר למשל הכנסה מנכס מניב כדאי להוסיף
את הנתונים האלו בהגשת המסמכים לבנק וכך להציג הכנסה גבוהה יותר, מה שיאפשר
להגדיל את ההחזר החודשי.

על מנת ליצור תמהיל אופטימלי יש לשים לב למספר פרמטרים:

1. החזר חודשי יציב לאורך חיי ההלוואה

כשהבנקים בונים תמהילי משכנתה, הם אינם מתייחסים לשינויים העתידיים שעומדים
להתרחש, בין אם זה שינויי ריבית, עליות מדד, אינפלציה, הוצאות של הלווים עולות (למשל
כתוצאה מהרחבת המשפחה) אלא מציגים ללווים החזר חודשי קבוע.

הבנקים למשכנתאות בונים הרכב הלוואה שעומד בתנאי בנק ישראל על מנת לאשר ללווים
את המשכנתה אך לא מציינים בפניהם את השינויים שעלולים להתרחש ולמעשה מסתירים
מהם שההחזר החודשי הולך וגדל עם השנים, לפעמים גם באלפי שקלים..
לדוגמא, ברוב המקרים הבנקים “דוחפים” מסלול שנקרא משתנה כל 5 שנים ופורסים אותו ל-30 שנים. לא תמיד זה ברור אבל מסלול זה הנו צמוד מדד אלא אם צוין אחרת ובו ההחזר החודשי גדל עם זמן.
לקריאה מורחבת אודות החזר חודשי יציב לחצו כאן והורידו ללא עלות את המדריך החדש שלי “איך הבנק שלך גורם לך להפסיד כסף!”

2. הימנעות מקנסות

חלק נוסף בלקיחת משכנתה רווחית ואופטימאלית, חייבת לכלול בתוכה חשיבה לגבי קנסות
עתידיים שכן ייתכנו הזדמנויות לפירעון ההלוואה.
תכנון עתידי של פריסת ההלוואה למסלולים ללא קנסות או מזעור קנסות ע”י חשיבה
כלכלית עתידית יכולה לשנות את כל מהות העסקה. מדובר באלפי ולעיתים עשרות אלפי
שקלים שאנו יכולים למנוע מהבנק לקבל אם רק נתאים לעצמנו את המסלולים הנכונים.
ייתכן שיקרו בדרככם הזדמנויות לפרוע חלק מההלוואה, את כולה או אפילו רק למחזרה.
סכומי כסף יכולים להתקבל מקרן השתלמות, ירושה, חסכונות ועוד ולכן כדאי לאפשר לעצמנו
לבצע שינויים במשכנתה מבלי לשלם עמלות וקנסות לבנקים.

3. הקטנת החוב לבנק

הקטנת קרן ההלוואה החל מהתשלום הראשון ומזעור התשלום הכולל לבנק לאורך כל חיי ההלוואה הם המפתח למשכנתה חסכונית!

חשוב מאוד להקפיד לנגוס בקרן שלקחנו כבר מהתשלום הראשון שאנחנו משלמים לבנק על מנת למנוע מצב בו המשכנתה שלנו מתנפחת והחוב שלנו גדל פי 2 או יותר. כאשר מייצרים מצב בו ההלוואה קטנה החל מהתשלום הראשון כך למעשה אנחנו שומרים על עצמנו ולא זורקים סתם כסף לבנק!
הפרמטר הזה חשוב יותר מכל הוזלת ריבית שתשיגו שכן גם בריבית 0%, קרן ההלוואה שהיא החוב שלנו לבנק יכולה לגדול כל חודש למרות שאנחנו משלמים אלפי שקלים ועל אף שהריבית היא אפס (אתם מוזמנים לראות טבלאות ממקרים אמיתיים במדריך החדש שלי). החוב שלנו גדל במקרים כאלו בגלל הצמדות שונות לקרן למשל הצמדה למדד המחירים לצרכן לתקופות ארוכות.
הפתרון לכך הוא שילוב של מספר מסלולי הלוואות כך שאיזון נכון ביניהם יקטין את המשכנתה החל מהתשלום הראשון, מה שיחסוך לך הרבה מאוד כסף עבור ריביות והצמדות.

להמשך קריאה אודות חסכון במשכנתה שלכם אני ממליצה לכם להוריד את המדריך שלי “איך הבנק שלך גורם לך להפסיד כסף!“ בו תוכלו ללמוד את חשיבותו של תמהיל המשכנתה וכיצד הרכב נכון של ההלוואה יכול להקטין את יוקר המחיה כבר מהיום, גם אם יש ברשותכם כבר משכנתה!

בהצלחה!